Vodič kroz kupoprodaju

Kupnja nekretnine u Hrvatskoj je određeni proces tijekom kojeg biste trebali upotrijebiti istu količinu opreza i zdravog razuma kao da kupujete nekretninu u svojoj zemlji. Slijedi jednostavan vodič po koracima koji vam objašnjava različite faze procesa i naše sudjelovanje u istome. Pošaljite nam upit mailom na info@xlpropertycroatia.com, nazovite nas na + 385 (0) 21 318 188 ili nas kontaktirajte na skype. XL agent za nekretnine će vam se javiti s informacijama o vašem upitu i /ili odgovorima na vaša pitanja. Ako se nalazite u Hrvatskoj, ugovorit ćemo sastanak kako biste pogledali nekretnine koje vas zanimaju ili ćemo se sastati u našem uredu i zajedno osmisliti plan razgleda. Ako trenutno niste u Hrvatskoj, zatražit ćemo od vas podatke o nekretnini kakvu biste željeli kupiti:

  • Koja vrsta nekretnine vas zanima,
  • Koliko ste novca spremni potrošiti na nekretninu,
  • Koje lokacije vas zanimaju,
  • Udaljenost od mora,
  • Da li ste voljni graditi ili obnoviti nekretninu,
  • Kada možete doći u Hrvatsku i razgledati nekretnine s nama.

Vaš agent će sastaviti popis nekretnina koji će sadržavati ponudu nekretnina prema vašim željama i podacima koje smo od vas dobili. Na popisu će biti nekretnine s  www.xlpropertycroatia.com, nekretnine na tržištu koje još nisu oglašene na našim stranicama, nekretnine koje nam nude agencije s kojima surađujemo u Hrvatskoj, kao i nekretnine u našoj ponudi koje vlasnici ne žele javno oglašavati.

Nakon toga ćemo analizirati, raspraviti  i prilagoditi popis. Po potrebi možemo predlagati i druge opcije, a ponekad nam klijenti šalju linkove na zanimljive nekretnine koje su pronašli na internetu. Naši djelatnici koji traže nekretnine tada nađu te nekretnine i kontaktiraju vlasnike (u Hrvatskoj je prodavateljima dozvoljeno poslovanje s više agencija za nekretnine, što većina i radi).

Nakon što odaberemo nekretnine, organizirat ćemo i pripremiti razgled. Pritom ćemo vam emailom poslati naš ugovor o posredovanju i obrazac o razgledu nekretnina.

Prije razgleda, zamolit ćemo vas da nam potpišete agencijski ugovor o posredovanju, a na kraju razgleda i obrazac o razgledu nekretnina. Ovaj obrazac služi kao potvrda o tome koje nekretnine ste pogledali s nama i na koje se agencijski ugovor odnosi.

Nakon razgleda, uvijek vas zamolimo za vaše mišljenje: možda ste našli pravu nekretninu, možda ne, u svakom slučaju želimo znati što vam se svidjelo a što nije i zašto. Na taj način ćemo znati koji nam je sljedeći korak.

Ako ste našli nekretninu koju želite kupiti, započinjemo process kupoprodaje. Ukoliko niste našli pravu nekretninu, mi ćemo na osnovi vaših zapažanja pripremiti još nekretnina i pogledati ih s vama čim ponovno budete u mogućnosti.

Ukoliko ste našli pravu nekretninu, preporučit ćemo vam odvjetnika koji ima iskustva sa stranim kupcima nekretnina u Hrvatskoj. Odvjetnik je tu da nadzire process u kojem je ključno potvrditi da nekretnina ima čisto vlasništvo, da je legalno izgrađena; isto tako, odvjetnik sastavlja ugovor i dogovara uvjete. U slučaju kada postoje problem oko vlasništva ili dozvola, odvjetnik će vas savjetovati o raznim opcijama i mogućim rizicima koje svaka od njih nosi. Uvijek angažirajte nezavisnoga odvjetnika, nikada ne koristite odvjetničke usluge unutar agencije zbog sukoba interesa.

Zatim započinjemo pregovore, pa ukoliko se dogovorimo o prihvatljivoj cijeni i glavnim uvjetima, vaš će odvjetnik u dogovoru s odvjetnikom prodavatelja (ukoliko ga ima) sastaviti ugovor o kupoprodaji nekretnine. Ovisno o strukturi dogovora, može se napraviti predugovor a zatim glavni ugovor, ili pak samo glavni ugovor.

Većina klijenata će u ovom trenutku otvoriti devizni račun koji je potrebno otvoriti osobno (uz ugovaranje internet bankarstva) kako bi mogli izvršiti plaćanje iznosa prodajne cijene nekretnine.

Ugovor se potpisuje i ovjerava kod javnog bilježnika. U Hrvatskoj samo prodavateljev potpis treba biti ovjeren od strane javnog bilježnika, stoga ako kupac nije nazočan, ugovor može potpisati i u inozemstvu i poslati ga u Hrvatsku. Ukoliko se radi o prodaji iz inozemstva, ugovor mora biti ovjeren apostilom ili se daje punomoć odvjetniku ili nekom drugom opunomoćeniku.

Nakon toga uplaćuje se iznos ovisno o strukturi ugovora. Ako postoji predugovor onda se obično uplaćuje kapara od 10% prodavatelju ili na javnobilježnički (ili odvjetnički) račun. Ako je potpisan glavni ugovor, obično se uplaćuje ukupan iznos. Ponekad se plaćanje vrši u obrocima, osobito kod kupnje nekretnina u izgradnji.

U slučaju kupnje nekretnine koja čeka legalizaciju, svaka uplata mora ići na javnobilježnički račun. To je slučaj i kod nekretnina kod kojih se ‘čisti’ vlasništvo.

Kada je glavni ugovor potpisan, on se dostavlja zemljišniku kako biste se registrirali kao novi vlasnik nekretnine. Nakon što prodavatelj zaprimi iznos u cijelosti, on izdaje tabularnu izjavu ovjerenu kod javnog bilježnika, u kojoj navodi da je novac zaprimljen u cijelosti te da se novom vlasniku dozvoljava uknjižba vlasništva.

Vaš će odvjetnik također prijaviti kupoprodaju hrvatskoj poreznoj upravi. Lokalna porezna uprava će vama ili vašem opunomoćeniku poslati nalog za plaćanje poreza na promet nekretninama.

Vaš odvjetnik će također, ukoliko je to potrebno, pripremiti i prijavu za dozvolu kupnje nekretnine u Hrvatskoj i poslati je Ministarstvu pravosuđa RH. U ovom slučaju, odvjetnik mora prijaviti kupoprodaju poreznoj upravi u roku od 30 dana po primitku dozvole.

Preuzmi pdf